Vender un piso no es solo cobrar el precio acordado. Hay impuestos y costes que debes conocer antes de firmar, para que no te lleves sorpresas y puedas calcular con precisión cuánto vas a recibir realmente.
Revisado en julio de 2026, con la escala del ahorro vigente y el régimen de compras anteriores a 1995 contrastados con la AEAT.
No todo el precio de venta es beneficio
Cuando vendes un piso, el dinero que recibes no es todo tuyo. Hay que descontar la hipoteca pendiente si la hay, los gastos de la operación y los impuestos. Entender estos conceptos antes de vender te permite planificar mejor y evitar sorpresas desagradables.
Todos los gastos de vender, no solo los impuestosIRPF: la ganancia patrimonial
Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó, la diferencia se considera ganancia patrimonial y tributa en el IRPF por la escala del ahorro. Los tramos vigentes en 2026 — ojo, el tramo alto subió al 30% en 2025 y muchas guías siguen con el dato viejo:
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
- De 6.000 a 50.000 euros: 21%
- De 50.000 a 200.000 euros: 23%
- De 200.000 a 300.000 euros: 27%
- Más de 300.000 euros: 30% (desde 2025)
La ganancia no es "venta menos compra" a secas: al precio de compra le sumas los gastos de aquella operación (ITP o IVA, notaría, registro) y las reformas con factura, y al precio de venta le restas la comisión de la agencia, los certificados — y la propia plusvalía municipal que pagues, que es gasto deducible. Cada gasto bien puesto baja la factura.
Calculadora del IRPF de tu venta
Empieza por tu situación, no por los números: si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, o reinviertes en otra, la respuesta puede ser directamente que no pagas nada.
Primero tu situación — a veces la respuesta es que no pagas nada.
La cuenta, clara
Cuota IRPF orientativa
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Cálculo orientativo con la escala del ahorro vigente en 2026 (19%–30%, única en toda España) y la reducción del régimen de 1994 del manual de la AEAT, con fechas a mitad de año. No es asesoramiento fiscal. No modela un caso que cambia la cuenta: si el piso estuvo alquilado, las amortizaciones reducen el valor de compra (aunque no las dedujeras) — ahí tu caso necesita números a medida.
¿Compraste antes de 1995? La reducción que casi nadie explica
Si adquiriste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, tienes derecho a la reducción del régimen transitorio de 1994 (los "coeficientes de abatimiento"): un 11,11% por cada año de antigüedad que excediera de dos a finales de 1996, hasta el 100% para compras de 1986 o anteriores.
Aquí conviven dos malentendidos opuestos, y los dos cuestan dinero o sustos. El primero: "compré en los 80, no pagaré nada" — falso, porque la reducción solo se aplica a la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006; todo lo ganado desde entonces tributa entero. El segundo: "pagaré por toda la subida desde 1980" — también falso, por lo mismo. La verdad está en medio, y la calculadora de arriba la incluye con su prorrateo por días y el tope legal de 400.000 € de valor de venta acumulado que se puede acoger a esta reducción desde 2015.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal — oficialmente "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana" — es un impuesto que cobra el ayuntamiento. Se calcula en función de:
- Los años que has sido propietario del inmueble.
- El valor catastral del suelo.
- Unos coeficientes establecidos por el ayuntamiento.
Desde la reforma de 2021, existe un método de cálculo alternativo basado en la diferencia entre el precio de compra y el de venta. El contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable — y en L'Hospitalet tenemos calculadora propia con los dos métodos.
La plusvalía municipal en L'Hospitalet, con calculadora¿Existen casos de exención?
Sí. Hay dos supuestos principales en los que puedes estar exento — total o parcialmente — del IRPF por la venta de tu vivienda:
- Mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia está exenta de IRPF. Sin reinvertir y tantas veces como cumplas los requisitos.
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, quedas exento. Se aplica proporcionalmente si reinviertes solo una parte.
En ambos casos, "vivienda habitual" tiene letra pequeña: haber vivido en ella de forma efectiva al menos 3 años, y que lo sea en el momento de la venta o lo haya sido en los 2 años anteriores.
Y el caso que más vemos en la práctica: la persona mayor que ingresa en una residencia y la familia vende el piso después. Ni el traslado ni el nuevo empadronamiento rompen por sí solos la exención — Hacienda lo ha confirmado en 2026 —, pero el reloj corre: si la venta se hace dentro de los 2 años desde que dejó de vivir allí, la exención se mantiene, pacífica. Pasado ese plazo, Hacienda la niega (aunque hay sentencias recientes, incluida una del TSJ de Catalunya de 2025, que la han reconocido cuando el traslado fue por enfermedad documentada — ahí ya es terreno de fiscalista). Queda además un plan B para quien se pasó de plazo: reinvertir lo obtenido, hasta 240.000 €, en una renta vitalicia asegurada dentro de 6 meses. Moraleja para las familias: ese calendario de 2 años vale dinero — convienen decidirlo pronto y guardar los informes médicos y el certificado de ingreso.
El error más habitual: pensar que todo es beneficio
Muchos propietarios calculan cuánto van a recibir restando solo la hipoteca pendiente. Pero se olvidan de los impuestos, las comisiones y los gastos de la operación. El resultado es que esperan recibir más de lo que realmente les queda.
Antes de vender, es fundamental hacer números con todos los conceptos sobre la mesa: precio de venta, hipoteca, IRPF, plusvalía, gastos de notaría, comisiones y cualquier otro coste. Solo así sabrás con certeza cuánto vas a recibir.
En Propi House, como parte del proceso de venta, te ayudamos a calcular estos conceptos para que tengas una imagen clara y realista antes de tomar cualquier decisión.
Entender mi situación y planificar la venta