Venc o llogo el meu pis a l’Hospitalet? Com decidir-ho amb la rendibilitat real

És un dels dubtes més honestos que ens arriben: «tinc el pis lliure, el venc o el llogo?». No hi ha una resposta universal —depèn dels teus números i del teu moment—, però sí que hi ha una manera de decidir-ho bé: posant les dues opcions sobre la taula amb xifres reals, sense idealitzar el lloguer ni precipitar la venda.

La pregunta correcta no és quina rendeix més, sinó què necessites tu

Abans de mirar percentatges, convé mirar-te a tu. Llogar i vendre resolen necessitats diferents, i sovint la decisió ja està presa per la teva situació encara que els números diguin una altra cosa:

• Necessites liquiditat ara (una altra compra, un deute, repartir una herència): la venda et dona el capital de cop; el lloguer, a poc a poc.
• Vols desentendre-te’n: llogar és un petit negoci amb gestió, llogaters, avaries i risc; vendre tanca el tema.
• Creus en la zona a llarg termini i no necessites els diners: llogar manté l’actiu i genera renda mentrestant.
• El pis necessita una reforma que no assumiràs: això pesa diferent en cada opció i convé posar-ho als números.

Si la teva situació ja empeny cap a un costat, els números serveixen per confirmar-ho o per descobrir que la intuïció et sortia cara. Si no ho tens clar, llavors sí: que decideixin les xifres.

Quina rendibilitat dona avui un lloguer a l’Hospitalet

La rendibilitat del lloguer és una divisió senzilla: el que ingresses a l’any dividit pel que val (o et va costar) el pis. A l’Hospitalet, com a gairebé tota l’àrea metropolitana, la rendibilitat bruta sol moure’s en un sol dígit i varia força d’un barri a l’altre. Però el número que de veritat importa és la rendibilitat neta, que gairebé sempre és més baixa del que un s’espera.

Perquè aquest càlcul sigui real i no un número de portal, convé partir de dades oficials de lloguer —l’índex de referència de l’Estat (SERPAVI) i les fiances dipositades a l’Incasòl— en lloc del que «es demana» als anuncis. És exactament el que fa la nostra calculadora, amb el preu i la renda de la teva zona ja carregats.

El que el lloguer suma… i el que resta

L’error més comú és calcular la rendibilitat amb la renda bruta i oblidar tot el que l’erosiona. Un lloguer honest es calcula restant:

• IBI, comunitat i assegurança de la llar, any rere any.
• Manteniment i avaries: una caldera, una humitat, un electrodomèstic. No és «si passa», és quan.
• Buit entre llogaters: cada mes sense llogar es menja una part de la rendibilitat anual.
• IRPF sobre el rendiment del lloguer (amb reduccions segons el cas, però rarament zero).
• Gestió i risc d’impagament: el teu temps, o el cost que algú ho porti, i el coixí per al que es pugui torçar.

Un pis llogat no rendeix el que posa l’anunci: rendeix el que queda després de restar tot l’anterior.

El que pesa a favor de vendre

Vendre té avantatges que no sempre es compten en percentatges: recuperes tot el capital d’una vegada, t’estalvies la gestió i el risc, i en alguns casos la fiscalitat de la venda pot ser més favorable del que t’imagines —per exemple, si reinverteixes en el teu habitatge habitual o per edat—. L’altra cara: renuncies a la renda futura i a una possible revalorització de l’immoble. Per això la decisió no és «bo contra dolent», sinó «què encaixa amb tu».

Zona tensionada: el lloguer ja no és tan lliure

Un factor que molta gent no té en compte: bona part de l’Hospitalet està declarada zona de mercat residencial tensionat. Amb la Llei 12/2023, això vol dir que en molts contractes nous la renda no es fixa lliurement, sinó que queda limitada —entre altres regles— per l’índex oficial de referència. Traduït: potser no pots demanar pel lloguer el que tenies al cap, i això canvia la rendibilitat real.

No és assessorament jurídic i cada contracte té la seva casuística (si ets gran tenidor o no, com era el contracte anterior, etc.). El que sí que podem fer és orientar-te sobre com t’afecta i posar-te els números davant abans de decidir.

Fiscalitat: ni llogar ni vendre surten «gratis»

Les dues opcions tenen la seva factura amb Hisenda. En el lloguer, tributes pel rendiment a l’IRPF (amb reduccions segons el cas). En la venda, hi entren la plusvàlua municipal i el guany patrimonial a l’IRPF, amb possibles exempcions per reinversió o per edat. La diferència entre fer-ho bé o malament pot ser de milers d’euros. No som el teu gestor —però sabem què mirar, t’avisem a temps i, si el teu cas ho demana, et fem seure amb un fiscalista.

Com decidir amb números i no amb pressentiments

L’ordre que funciona és simple. Primer, esbrina quant val el teu pis avui al mercat. Després, calcula quina rendibilitat neta et donaria llogar-lo amb dades reals. Amb aquestes dues xifres davant —el que ingressaries de cop venent i el que et quedaria net llogant cada any— la decisió deixa de ser una intuïció i passa a ser un compte.

A Propi House t’ajudem a posar les dues opcions sobre la taula, sense empènyer-te cap a cap de les dues. Perquè quan els números són clars, la decisió es pren sola —i si al final és vendre, millor fer-ho amb qui coneix la teva zona—.