Impostos en vendre un pis a l’Hospitalet (2026): IRPF, plusvàlua i calculadora

Vendre un pis no és només cobrar el preu acordat. Hi ha impostos i costos que has de conèixer abans de signar, perquè no t’emportis sorpreses i puguis calcular amb precisió quant rebràs realment.

Revisat el juliol del 2026, amb l’escala de l’estalvi vigent i el règim de les compres anteriors a 1995 contrastats amb l’AEAT.

No tot el preu de venda és benefici

Quan vens un pis, els diners que reps no són tots teus. Cal descomptar-ne la hipoteca pendent, si n’hi ha, les despeses de l’operació i els impostos. Entendre aquests conceptes abans de vendre et permet planificar millor i evitar sorpreses desagradables.

IRPF: el guany patrimonial

Quan vens un immoble per més del que et va costar, la diferència es considera guany patrimonial i tributa a l’IRPF per l’escala de l’estalvi. Els trams vigents el 2026 — compte, el tram alt va pujar al 30% el 2025 i moltes guies continuen amb la dada antiga:

• Fins a 6.000 euros de guany: 19%
• De 6.000 a 50.000 euros: 21%
• De 50.000 a 200.000 euros: 23%
• De 200.000 a 300.000 euros: 27%
• Més de 300.000 euros: 30% (des del 2025)

El guany no és «venda menys compra» i prou: al preu de compra hi sumes les despeses d’aquella operació (ITP o IVA, notaria, registre) i les reformes amb factura, i al preu de venda hi restes la comissió de l’agència, els certificats — i la mateixa plusvàlua municipal que paguis, que és despesa deduïble. Cada despesa ben posada abaixa la factura.

Calculadora de l’IRPF de la teva venda

Comença per la teva situació, no pels números: si tens 65 anys o més i vens el teu habitatge habitual, o reinverteixes en un altre, la resposta pot ser directament que no pagues res.

Vas comprar abans de 1995? La reducció que gairebé ningú no explica

Si vas adquirir l’habitatge abans del 31 de desembre de 1994, tens dret a la reducció del règim transitori de 1994 (els «coeficients d’abatiment»): un 11,11% per cada any d’antiguitat que excedís de dos a finals del 1996, fins al 100% per a compres del 1986 o anteriors.

Aquí conviuen dos malentesos oposats, i tots dos costen diners o ensurts. El primer: «vaig comprar als 80, no pagaré res» — fals, perquè la reducció només s’aplica a la part del guany generada fins al 20 de gener de 2006; tot el que s’ha guanyat des d’aleshores tributa sencer. El segon: «pagaré per tota la pujada des del 1980» — també fals, pel mateix motiu. La veritat és al mig, i la calculadora de dalt la inclou amb el seu prorrateig per dies i el límit legal de 400.000 € de valor de venda acumulat que es pot acollir a aquesta reducció des del 2015.

Plusvàlua municipal

La plusvàlua municipal — oficialment «Impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana» — és un impost que cobra l’ajuntament. Es calcula en funció de:

• Els anys que has estat propietari de l’immoble.
• El valor cadastral del sòl.
• Uns coeficients establerts per l’ajuntament.

Des de la reforma del 2021, hi ha un mètode de càlcul alternatiu basat en la diferència entre el preu de compra i el de venda. El contribuent pot triar el que li resulti més favorable — i a l’Hospitalet tenim calculadora pròpia amb els dos mètodes.

Hi ha casos d’exempció?

Sí. Hi ha dos supòsits principals en què pots estar exempt — totalment o parcialment — de l’IRPF per la venda del teu habitatge:

• Més grans de 65 anys: si vens el teu habitatge habitual i tens 65 anys o més, el guany està exempt d’IRPF. Sense reinvertir i tantes vegades com compleixis els requisits.
• Reinversió en habitatge habitual: si vens el teu habitatge habitual i destines l’import obtingut a comprar un altre habitatge habitual en un termini de dos anys, quedes exempt. S’aplica proporcionalment si només en reinverteixes una part.

En tots dos casos, «habitatge habitual» té lletra petita: haver-hi viscut de manera efectiva com a mínim 3 anys, i que ho sigui en el moment de la venda o ho hagi estat en els 2 anys anteriors.

I el cas que més veiem a la pràctica: la persona gran que ingressa en una residència i la família ven el pis després. Ni el trasllat ni el nou empadronament no trenquen per si sols l’exempció — Hisenda ho ha confirmat el 2026 —, però el rellotge corre: si la venda es fa dins dels 2 anys des que va deixar de viure-hi, l’exempció es manté, sense discussió. Passat aquest termini, Hisenda la denega (tot i que hi ha sentències recents, entre les quals una del TSJ de Catalunya del 2025, que l’han reconeguda quan el trasllat va ser per una malaltia documentada — aquí ja és terreny de fiscalista). Queda, a més, un pla B per a qui s’ha passat de termini: reinvertir el que ha obtingut, fins a 240.000 €, en una renda vitalícia assegurada dins de 6 mesos. Moralitat per a les famílies: aquest calendari de 2 anys val diners — convé decidir-ho aviat i guardar els informes mèdics i el certificat d’ingrés.

L’error més habitual: pensar que tot és benefici

Molts propietaris calculen quant rebran restant-hi només la hipoteca pendent. Però s’obliden dels impostos, les comissions i les despeses de l’operació. El resultat és que esperen rebre més del que realment els queda.

Abans de vendre, és fonamental fer números amb tots els conceptes sobre la taula: preu de venda, hipoteca, IRPF, plusvàlua, despeses de notaria, comissions i qualsevol altre cost. Només així sabràs amb certesa quant rebràs.

A Propi House, com a part del procés de venda, t’ajudem a calcular aquests conceptes perquè tinguis una imatge clara i realista abans de prendre cap decisió.