¿Vendo o alquilo mi piso en Hospitalet? Cómo decidir con la rentabilidad real

Es una de las dudas más honestas que nos llegan: "tengo el piso libre, ¿lo vendo o lo alquilo?". No hay una respuesta universal —depende de tus números y de tu momento—, pero sí hay una forma de decidirlo bien: poniendo las dos opciones sobre la mesa con cifras reales, sin idealizar el alquiler ni precipitar la venta.

La pregunta correcta no es cuál renta más, sino qué necesitas tú

Antes de mirar porcentajes, conviene mirarte a ti. Alquilar y vender resuelven necesidades distintas, y muchas veces la decisión ya está tomada por tu situación aunque los números digan otra cosa:

• Necesitas liquidez ahora (otra compra, una deuda, repartir una herencia): la venta te da el capital de golpe; el alquiler, poco a poco.
• Quieres desentenderte: alquilar es un pequeño negocio con gestión, inquilinos, averías y riesgo; vender cierra el tema.
• Crees en la zona a largo plazo y no necesitas el dinero: alquilar mantiene el activo y genera renta mientras tanto.
• El piso necesita reforma que no vas a asumir: eso pesa distinto en cada opción y conviene meterlo en la cuenta.

Si tu situación ya empuja hacia un lado, los números sirven para confirmarlo o para descubrir que la intuición te salía cara. Si no lo tienes claro, entonces sí: que decidan las cifras.

Qué rentabilidad da hoy un alquiler en Hospitalet

La rentabilidad del alquiler es una división sencilla: lo que ingresas al año dividido entre lo que vale (o te costó) el piso. En L’Hospitalet, como en casi toda el área metropolitana, la rentabilidad bruta suele moverse en un solo dígito y varía bastante de un barrio a otro. Pero el número que de verdad importa es la rentabilidad neta, que casi siempre es más baja de lo que uno espera.

Para que ese cálculo sea real y no un número de portal, conviene partir de datos oficiales de alquiler —el índice de referencia del Estado (SERPAVI) y las fianzas depositadas en el Incasòl— en lugar de lo que "se pide" en los anuncios. Es exactamente lo que hace nuestra calculadora, con el precio y la renta de tu zona ya cargados.

Lo que el alquiler suma… y lo que resta

El error más común es calcular la rentabilidad con la renta bruta y olvidar todo lo que la erosiona. Un alquiler honesto se calcula restando:

• IBI, comunidad y seguro del hogar, año tras año.
• Mantenimiento y averías: una caldera, una humedad, un electrodoméstico. No es "si pasa", es cuándo.
• Vacío entre inquilinos: cada mes sin alquilar se come una parte de la rentabilidad anual.
• IRPF sobre el rendimiento del alquiler (con reducciones según el caso, pero rara vez cero).
• Gestión y riesgo de impago: tu tiempo, o el coste de que alguien lo lleve, y el colchón para lo que pueda torcerse.

Un piso alquilado no renta lo que pone en el anuncio: renta lo que queda después de restar todo lo anterior.

Lo que pesa a favor de vender

Vender tiene ventajas que no siempre se cuentan en porcentajes: recuperas todo el capital de una vez, te ahorras la gestión y el riesgo, y en algunos casos la fiscalidad de la venta puede ser más favorable de lo que imaginas —por ejemplo, si reinviertes en tu vivienda habitual o por edad—. La otra cara: renuncias a la renta futura y a una posible revalorización del inmueble. Por eso la decisión no es "bueno contra malo", sino "qué encaja contigo".

Zona tensionada: el alquiler ya no es tan libre

Un factor que mucha gente no tiene en cuenta: buena parte de L’Hospitalet está declarada zona de mercado residencial tensionado. Con la Ley 12/2023, eso significa que en muchos contratos nuevos la renta no se fija libremente, sino que queda topada —entre otras reglas— por el índice oficial de referencia. Traducido: puede que no puedas pedir por el alquiler lo que tenías en la cabeza, y eso cambia la rentabilidad real.

No es asesoramiento jurídico y cada contrato tiene su casuística (si eres o no gran tenedor, cómo era el contrato anterior, etc.). Lo que sí podemos es orientarte sobre cómo te afecta y ponerte los números delante antes de decidir.

Fiscalidad: ni alquilar ni vender salen "gratis"

Las dos opciones tienen su factura con Hacienda. En el alquiler, tributas por el rendimiento en el IRPF (con reducciones según el caso). En la venta, entran la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF, con posibles exenciones por reinversión o por edad. La diferencia entre hacerlo bien o mal puede ser de miles de euros. No somos tu gestor —pero sabemos qué mirar, te avisamos a tiempo y, si tu caso lo pide, te sentamos con un fiscalista.

Cómo decidir con números y no con corazonadas

El orden que funciona es simple. Primero, sabe cuánto vale tu piso hoy en el mercado. Después, calcula qué rentabilidad neta te daría alquilarlo con datos reales. Con esas dos cifras delante —lo que ingresarías de golpe vendiendo y lo que te quedaría limpio alquilando cada año— la decisión deja de ser una intuición y pasa a ser una cuenta.

En Propi House te ayudamos a poner las dos opciones sobre la mesa, sin empujarte a ninguna. Porque cuando los números están claros, la decisión se toma sola —y si al final es vender, mejor hacerlo con quien conoce tu zona—.