Heretar un pis a Catalunya: impostos, terminis i passos fins que el pots vendre

Heretar un habitatge arriba gairebé sempre en un mal moment: hi ha dol, papers i decisions que no buscaves. I una pregunta que apareix aviat: quant em costarà, tot això? La resposta curta, per a la majoria d’herències entre pares, fills i cònjuges a Catalunya, és: menys del que es tem — però amb terminis que corren i algun detall que, si es fa malament, es paga car anys després.

Els tres impostos que entren en joc

• Impost de successions (Generalitat): és el principal. A Catalunya, les herències entre familiars directes — cònjuge, fills, pares — gaudeixen de reduccions importants per parentiu, i l’habitatge habitual del difunt pot sumar una reducció addicional molt alta si es compleixen unes condicions (entre aquestes, mantenir-lo uns anys). Per això moltes herències familiars acaben pagant poc o res per aquest impost. Amb patrimonis grans o parentius llunyans, la cosa canvia.
• Plusvàlua municipal: la cobra l’ajuntament on és l’habitatge per l’increment del valor del sòl. La paguen els hereus i té el seu propi termini.
• IBI i despeses corrents: des de la defunció, l’habitatge continua generant IBI, comunitat i subministraments. Algú els ha d’assumir mentre es resol l’herència.

Els terminis que no convé deixar passar

Els dos impostos principals comparteixen calendari: 6 mesos des de la defunció, tant per a successions com per a la plusvàlua municipal. En tots dos casos es pot demanar una pròrroga — però s’ha de sol·licitar dins del termini, no quan ja ha vençut. Passar-se’n sense haver demanat la pròrroga vol dir recàrrecs i interessos.

Els passos, per ordre

Fins que l’herència no està formalitzada, l’habitatge no es pot vendre. El camí habitual:

• Reunir els certificats: defunció, últimes voluntats i assegurances de vida.
• Localitzar el testament — o, si no n’hi ha, tramitar la declaració d’hereus davant notari.
• Fer inventari i acordar el repartiment entre els hereus.
• Signar l’escriptura d’acceptació d’herència davant notari.
• Liquidar l’impost de successions i la plusvàlua municipal.
• Inscriure l’habitatge a nom dels hereus al Registre de la Propietat.

Amb tot això resolt — setmanes en els casos senzills, mesos en els complicats —, l’habitatge ja es pot vendre, llogar o adjudicar a un dels hereus.

El detall que mou més diners: el valor que declares

En acceptar l’herència cal assignar un valor a l’habitatge, i aquest número importa més del que sembla: serà el teu valor d’adquisició si més endavant el vens. El guany que declararàs a l’IRPF serà la diferència entre el preu de venda i aquest valor declarat.

Un valor d’herència mal posat no es nota en heretar. Es nota anys després, a la factura de l’IRPF en vendre.

Declarar un valor realista — dins dels marges que marca la normativa — requereix saber quant val de debò l’habitatge avui. També el necessitaràs si sou diversos hereus i cal repartir o compensar: sense un valor de mercat creïble, els acords s’enquisten.

I després? Vendre, llogar o quedar-se’l

Formalitzada l’herència, toca la decisió de fons. Si sou diversos hereus, el més habitual és vendre i repartir, que un compri la part dels altres o mantenir-lo llogat. Cada opció té els seus números i la seva fiscalitat — i a l’Hospitalet, si penseu a llogar, convé conèixer abans les regles de la zona tensionada.

Un aclariment honest

No som gestors ni advocats, i cada herència té la seva lletra petita — testaments, usdefruits, hereus en desacord. El que fem és el que fa anys que fem a l’Hospitalet: ajudar-te a posar ordre, valorar l’habitatge amb dades reals i coordinar-nos amb la notaria i els especialistes perquè el procés no s’encalli.